マンション販売が活況ですね。
モデルルーム見学で気持ちが高まり、いざマンションを購入する際に、ほとんどの人がお世話になるのが住宅ローン。
まぁ、自分もお世話になってるわけですが。
で、いざ住宅ローンを背負ったからには、出来るだけ繰上げ返済して早めの完済を目指したい！
しかし最近は、住宅ローン減税なる制度があって、果たして繰り上げ返済するのが得なのか損なのかよく分からない、というわけで、あらためて考えてみた。
まずは基本的なところから、
住宅ローン減税とは、
正式には「住宅借入金等特別控除」というものです。住宅ローン減税と言われることもあります。自分が住む住宅を、住宅ローンを利用して購入した場合に、一定期間にわたって、住宅ローンの残高の一定割合を、所得税から控除してくれるというもの
住宅ローン控除とは？
要するに、住宅ローン用に借金した額の年末残高１％分を最大１０年間、減税してくれるという有難い制度。
例えば、５０００万の借金があったら、毎年５０万、１０年間合計で５００万円の減税効果があるということ(毎年少しづつ返済して借金残高が減っていくので、実際はこれより少なくなる）。
※ちなみに、この適用範囲や条件が毎年厳しくなっているので、住宅購入の駆け込み需要に効果を与えていたりする。
ただし、あくまで所得税からの控除となるので、たとえば所得税を年間10万しか払ってない人は、住宅ローン残高が5000万あったとしても控除額は最大10万×10年間＝100万となるわけです。
というわけで、結論その１。
以下の計算式以上のローン残高については、積極的に繰り上げ返済した方がいいハズ！
住宅ローン残高 － 10年間分の控除額合計（予想）÷0.1% ＝ 積極繰上げ返済候補
毎年の控除額（過去分）はサラリーマンなら源泉徴収表を見れば分かりますね。
後は今後の収入の伸びを考慮した上で控除額を予想すればＯＫ。
給料はドンドン上がる一方だぜ！というノリノリな方は、控除額も多めに。
昇給は全く期待できないぜ(T_T）という切ない状況の方は、控除額も控えめに。
※いつか、個人的に飲みに行きましょう。
・最後に具体例
＜住宅ローン残高＝３０００万、10年間分の控除額合計（予想）＝２００万円の場合＞
積極的に繰り上げ返済すべき金額＝3000万 – 200万÷0.1＝ 1000万
上記例のケースであれば、迷うことなく1000万分はせっせと繰り上げ返済した方がいいでしょう。
この計算式さえあれば、繰り上げ返済すべき金額がわかって安心！
と言いたいところですが、上記の計算式の結果で導き出した額よりも、さらに積極的に繰り上げ返済した方がお得なケースがあるようです。
それについては、また次回。
・2014/12/28
計算式、大間違いしてたので修正。